חישוב מס שבח – איך עושים את זה?

כאשר מוכרים נכס, חוק מיסוי מקרקעין מטיל שני סוגי מס על הרווח שנוצר בגין המכירה או הפעולה בנכס – מס ישיר ומס עקיף. המסים העקיפים הם מס רכישה המוטל על הרוכש, ומס מכירה שלא תמיד מוטל על המוכר. המס הישיר, הינו מס השבח.

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנובע ממכירת נכס, או מניות בנכס. מדובר במס “תוצרת כחול לבן” שניתן למצוא רק כאן בארץ ויוצר הבחנה בין מיסוי רווח הון שנובע ממקרקעין ולמיסוי רווח הון שנובע מנכסים אחרים. המס למעשה בוחן מה הרווח שנוצר לאדם בביצוע העסקה, ומה המחיר ששילם כשרכש אותו מלכתחילה. המס משכלל את כל ההשבחות שבוצעו במהלך תקופת הבעלות על הנכס, וכך מחושב גובה המס שיש לשלם.

לכאורה חישוב מס שבח נראה כאילו קל לבצע אותו על ידי שימוש בנוסחה מתמטית די פשוטה. אולם, אנחנו לא פשוט מחשבים את ההפרש בין שווי הרכישה לשווי המכירה. כשבוחנים את מס השבח צריך לבדוק מה היה השווי ביום המכירה, והאם הזכות במקרקעין נקייה מכל שעבוד – משכנתא, חוב או דברים אחרים.

כשאנחנו מדברים על שווי הרכישה, יש כל מיני דרכים להסתכל על זה. מה עושים למשל, במקרה שבו הבעלים לא שילם על הנכס, אלא קיבל אותו בירושה? וגם, האם נתייחס לשווי הנכס ביחס לשוק היום, או למחיר ששילם הבעלים?

ובכן על השאלה השנייה התשובה די פשוטה – שווי הרכישה הוא המחיר שאותו שילם המוכר בזמן שרכש את הנכס, שאותו הוא מוכר כעת. ומה עושים אם הוא לא שילם על הנכס? ובכן, במקרה כזה, אם מוריש הנכס נפטר לפני אפריל 1981, שווי הרכישה יקבע על פי השווי של מס העיזבון של המוריש, או שווי הנכס ביום פטירתו. אחרי אפריל 1981, ייקבע שווי הרכישה על פי הסכום ששילם המוריש בעת קניית הנכס על ידו. זאת משום שהיורש בעצם מקבל את זכויותיו של המוריש, ולכן יכול ליהנות משיעורי מס נמוכים יותר.

ההבדלים בתאריכי הפטירה נובעים כמובן מחקיקת הסעיף בחוק המדבר על ירושת נכס, ונכנס לתוקף רק במקרים שחלו לאחר חקיקתו.

שיעורי המס משתנים במאוד בהתאם לזמן שבו נרכש הנכס שנמכר. ניכויים שנעשו לפני יום הרכישה לא ניתן למכור, ושיעור המס עצמו תלוי לחלוטין ביום הרכישה. כך על נכסים שנרכשו לפני 1948, נשלם מס שבח של 12%. על נכסים שנרכשו מ-1948 ועד 1960 נשלם 12% ועוד 1% לכל שנה. אנשים שרכשו נכס בין 1961 ועד 2001 יידרשו לשלם לא פחות מ-50% מס ולאחר 2001, המס עבור יחיד יעמוד על 20% ועבור כמה בני אדם 25%. את מס השבח צריך לשלם בתוך 60 ימים מיום מכירת הנכס.

במרבית המקרים, לחישוב ותשלום מס השבח כדאי להתייעץ במומחים. תיווך נדל”ן מקצועי ידע לסייע לכם בתהליך הרכישה, מחישוב מס השבח ועד הרישום בטאבו. חישוב מס השבח הוא לא תפקידו של המתווך, אך כאמור, תיווך נדל”ן טוב יודע להכיר את התמונה המלאה של עסקאות הנדל”ן, ולסייע לכם להבין – כמה באמת תשלמו על רכישה או מכירה של בית. במשרד של בן פישמן נדל”ן תוכלו למצוא צוות של מתווכים איכותיים שייקחו אתכם יד ביד לעבר עסקת הנדל”ן הכדאית ביותר עבורכם. צרו איתנו קשר ונשמח לעזור לכם בדרך אל העסקה הבאה.